Legge Tognoli, i parcheggi al piano terra possono anche trovarsi in luoghi diversi dall'edificio dell'abitazione

SCIA edilizia e Parcheggi Tognoli: le importanti novità dalla sentenza 05778/2026

La recente sentenza del Consiglio di Stato, n. 05778/2026, ha segnato un punto di svolta fondamentale per il settore edilizio, chiarendo due aspetti che impattano direttamente sulla vita di proprietari, tecnici e amministratori1. Da un lato, il giudice amministrativo vede limitato il suo raggio d'azione sulla SCIA; dall'altro, si apre a una visione più flessibile e "proprietario-friendly" per la creazione di parcheggi pertinenziali.

SCIA edilizia: il Comune non può essere “aiutato” dal Giudice

Un principio cardine ribadito dalla sentenza riguarda la validità dei provvedimenti comunali. Il Consiglio di Stato ha stabilito che il giudice non può "salvare" un atto del Comune integrandone o ampliandone la motivazione.

In base al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.), il giudice non ha il potere di sostituire le ragioni dell'amministrazione con motivazioni nuove o estranee al procedimento originario2. In termini pratici, se il Comune motiva male il divieto di prosecuzione di una SCIA, il provvedimento rischia l'annullamento, poiché il giudice non può "aggiustarlo" ex post valorizzando motivi che l'amministrazione non aveva indicato.

Legge Tognoli: più libertà per i parcheggi al piano terra

La seconda grande novità riguarda l’interpretazione dell’art. 9 della legge 122/1989 (Legge Tognoli) sui parcheggi pertinenziali. La sentenza chiarisce una distinzione fondamentale tra due tipologie di intervento:

• Parcheggi nel sottosuolo: devono necessariamente trovarsi nello stesso edificio dell'abitazione servita.

• Parcheggi al piano terreno: per questi locali non è più richiesto che l’autorimessa sia nello stesso fabbricato dell’unità abitativa.

Secondo il Consiglio di Stato, per i parcheggi al piano terra il vincolo è puramente funzionale: è sufficiente che il garage sia al servizio di un immobile situato nel medesimo Comune, senza dover rispettare rigidi vincoli strutturali o di aderenza. Non si possono infatti introdurre limiti interpretativi che non siano espressamente scritti nella legge.

Cosa cambia per professionisti e proprietari?

Questa sentenza sposta gli equilibri a favore dei cittadini in due modi:

1. Maggiore difendibilità dei parcheggi: diventa molto più semplice giustificare la creazione di una pertinenza in un fabbricato diverso da quello di residenza, purché sia nel medesimo Comune.

2. Tutela contro i divieti illegittimi: nei ricorsi contro i blocchi delle SCIA, diventa decisivo contestare ogni tentativo del giudice di scostarsi dai motivi originali addotti dal Comune, facendo leva sul divieto di "ultrapetizione".

Per i Comuni, il messaggio è altrettanto chiaro: i poteri inibitori vanno esercitati con estrema precisione e motivazioni solide sin dal primo momento, poiché non sarà più possibile contare su un'"integrazione" riparatrice in sede di giudizio