Il Contratto A Canone Agevolato: Guida Pratica

Cos'è il canone agevolato (o canone concordato)

Il contratto di locazione a canone agevolato, tecnicamente denominato contratto a canone concordato, è una particolare tipologia di contratto di locazione abitativa disciplinata dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431.

La sua caratteristica principale consiste nel fatto che le parti non sono libere di determinare autonomamente l'importo del canone, ma devono attenersi ai valori minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali stipulati a livello comunale o intercomunale tra le associazioni rappresentative dei proprietari e quelle degli inquilini.

Il canone viene quindi determinato sulla base di criteri oggettivi e predeterminati, che tengono conto di:

• zona di ubicazione dell’immobile;

• caratteristiche dell’edificio;

• superficie dell’unità immobiliare;

• stato manutentivo;

• dotazioni accessorie (ascensore, riscaldamento, pertinenze, ecc.).

Questo sistema consente di calmierare i canoni di locazione, garantendo al contempo certezza giuridica e accesso a rilevanti agevolazioni fiscali.

Il quadro normativo di riferimento

L’intero sistema del canone concordato si fonda su un quadro normativo ben definito.

Legge 9 dicembre 1998, n. 431

La legge n. 431 del 1998 disciplina le locazioni abitative e distingue tra:

• contratti a canone libero;

• contratti a canone concordato;

• contratti transitori;

• contratti per studenti universitari.

Per i contratti a canone concordato la legge stabilisce:

• l’obbligo di determinare il canone entro i limiti fissati dagli accordi territoriali;

• la durata legale di tre anni, con rinnovo automatico di ulteriori due anni.

Decreto ministeriale 16 gennaio 2017

Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 ha dato attuazione alla legge n. 431 del 1998, fissando:

• i criteri generali per la stipula degli accordi territoriali;

• i modelli contrattuali ministeriali;

• le modalità di rilascio dell’attestazione di conformità.

Accordi territoriali

Gli accordi territoriali sono stipulati a livello comunale o intercomunale e rappresentano il fulcro del sistema. Essi:

• suddividono il territorio in zone omogenee;

• individuano le fasce di canone al metro quadrato;

• prevedono correttivi in base alle caratteristiche dell’immobile.

Tipologie di contratti a canone agevolato

Il canone concordato può essere applicato a diverse tipologie di contratti.

Contratto di locazione abitativa ordinario (3 + 2)

È il contratto a canone concordato ordinario, con durata:

• tre anni;

• rinnovo automatico di ulteriori due anni.

Il canone deve essere determinato nel rispetto dei limiti minimi e massimi previsti dall’accordo territoriale vigente. È nulla qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo consentito.

Contratto di locazione transitorio

Il contratto di locazione transitorio a canone concordato ha durata:

• da uno a diciotto mesi.

È ammesso esclusivamente in presenza di esigenze abitative temporanee e comprovate del locatore o del conduttore, che devono essere indicate per iscritto nel contratto.

Rientrano, a titolo esemplificativo:

• trasferte lavorative;

• esigenze di studio;

• motivi familiari temporanei.

Il contratto:

• deve utilizzare il modello ministeriale;

• richiede l’attestazione di conformità rilasciata da un’organizzazione firmataria;

• è prorogabile oltre i 18 mesi una sola volta, e solo se persistono le esigenze di transitorietà.

Anche per questa tipologia sono previste agevolazioni fiscali, tra cui la cedolare secca al 10%.

Contratto a canone concordato per studenti universitari

Il contratto per studenti universitari è una forma speciale di locazione a canone concordato con durata:

• da sei a trentasei mesi.

È destinato a:

• studenti iscritti a università con sede nel Comune dell’immobile o in Comuni limitrofi;

• specializzandi e dottorandi, secondo quanto previsto dagli accordi territoriali.

Al contratto deve essere allegata la prova dell’iscrizione.

Il canone rientra nelle fasce definite dagli accordi territoriali, con:

• attestazione di conformità;

• utilizzo del modello ministeriale;

• adeguamento Istat limitato al 75% della variazione annuale.

Sono previsti benefici fiscali sia per il locatore (cedolare secca al 10% o riduzioni IRPEF) sia per lo studente (detrazione IRPEF del 19% su spese fino a 2.633 euro).

I documenti necessari per stipulare il contratto

Attestato di prestazione energetica (APE)

L’Attestato di prestazione energetica (APE) certifica la prestazione energetica dell’immobile e ne attribuisce la classe energetica.

È obbligatorio anche in caso di locazione e deve:

• essere redatto da un tecnico abilitato e certificatore energetico;

• essere consegnato al conduttore.

Può redigerlo un professionista iscritto a un ordine o collegio (ingegnere, architetto, geometra o perito industriale) che abbia seguito la formazione prevista ed sia accreditato presso la Regione o Provincia autonoma competente.

Il proprietario dell’immobile non può redigere autonomamente l’APE.

L’APE allegato al contratto non è soggetto a imposta di registro.

Visura catastale e planimetria catastale

• Visura catastale: consente di identificare fiscalmente l’immobile (intestazione, rendita catastale, categoria, classe, consistenza) ed è normalmente richiesta per la corretta individuazione dell’immobile nel contratto.

• Planimetria catastale: rappresenta graficamente la distribuzione interna dei locali ed è necessaria solo quando la locazione riguarda porzioni di immobile, come nel caso dell’affitto di singole stanze.

Il ruolo delle associazioni di categoria

Le associazioni dei proprietari e degli inquilini svolgono un ruolo centrale nei contratti a canone concordato.

In particolare:

• negoziano e sottoscrivono gli accordi territoriali;

• assistono le parti nella determinazione del canone;

• verificano la correttezza del contratto;

• rilasciano, nei contratti non assistiti, l’attestazione di conformità, necessaria per accedere alle agevolazioni fiscali.

La normativa non prevede un obbligo di iscrizione alle associazioni. Nella prassi, tuttavia, l’iscrizione è spesso richiesta per l’anno in cui viene rilasciata l’attestazione.

👉 L’elemento giuridicamente rilevante non è l’iscrizione, ma la validità dell’attestazione di conformità.

Presentazione del manuale

Il presente contributo introduce e accompagna la lettura del Manuale sul canone concordato dell’avv. Giuseppe Missimi, opera di taglio pratico e sistematico dedicata alla disciplina delle locazioni abitative a canone agevolato.

Il manuale si propone come strumento operativo per professionisti, proprietari e conduttori, offrendo una ricostruzione puntuale del quadro normativo di riferimento, un’analisi degli accordi territoriali e indicazioni concrete per la corretta redazione dei contratti, con particolare attenzione ai profili fiscali e alle attestazioni di conformità.