Terrazza a livello che copre una sola unità immobiliare, chi paga le spese

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Nel caso in cui una terrazza a livello o un lastrico solare, di proprietà o di uso esclusivo di un condomino, svolga la funzione di copertura di una sola unità immobiliare, le spese necessarie per la riparazione dei danni derivanti da infiltrazioni non devono essere ripartite secondo il criterio ordinariamente previsto dall’art. 1126 c.c., ma secondo quello stabilito dall’art. 1125 c.c.

È questo il principio affermato dalla Corte di cassazione, sezione II civile, con l’ordinanza 21 aprile 2026, n. 10534, che interviene su una questione particolarmente rilevante nella gestione delle spese condominiali.

La regola generale dell’art. 1126 c.c.

L’art. 1126 c.c. disciplina la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari quando il loro uso non è comune a tutti i condomini. La disposizione stabilisce che il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico è tenuto a sostenere un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione, mentre i restanti due terzi sono posti a carico dei condomini dell’edificio, o della parte di esso, cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari. Il criterio del cosiddetto “un terzo e due terzi” trova la propria giustificazione nella particolare situazione considerata dal legislatore: il titolare dell’uso esclusivo beneficia direttamente del lastrico, ma la struttura svolge contemporaneamente una funzione di copertura a vantaggio di una pluralità di unità immobiliari.

È proprio questa pluralità di beneficiari della funzione di copertura che assume rilievo nella nuova pronuncia della Cassazione.

Il caso della terrazza che copre una sola unità immobiliare

La fattispecie esaminata dalla Corte riguarda il cosiddetto condominio minimo, composto da due soli partecipanti, nel quale una terrazza a livello di proprietà esclusiva svolge funzione di copertura di una sola unità immobiliare.

La questione consisteva nello stabilire quale criterio dovesse essere utilizzato per ripartire le spese necessarie a eliminare le infiltrazioni provenienti dalla terrazza.

L'applicazione dell'art. 1126 c.c. avrebbe comportato, in linea teorica, l'imputazione di un terzo della spesa al titolare della terrazza e dei restanti due terzi al proprietario dell'unità sottostante. La Corte ha però escluso che tale criterio possa essere applicato automaticamente alla fattispecie.

Secondo la Cassazione, quando la terrazza copre una sola unità immobiliare, viene meno la ragione giustificatrice dell'art. 1126 c.c., poiché non vi è una pluralità di condomini che beneficiano della funzione di copertura.

Perché si applica l’art. 1125 c.c.

L’art. 1125 c.c. prevede che le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti.

La norma pone inoltre a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. La Cassazione considera tale disposizione una particolare applicazione del principio generale contenuto nell'art. 1123 c.c. e ritiene che essa sia maggiormente coerente con la struttura del rapporto esistente quando la copertura interessa un unico immobile.

In questa situazione, infatti, il rapporto relativo alla funzione di copertura è sostanzialmente bilaterale: da un lato vi è il proprietario della terrazza, che ne ha l'uso esclusivo; dall'altro vi è il proprietario dell'unica unità immobiliare sottostante che beneficia della funzione di copertura. Applicare il criterio dell'art. 1126 c.c. determinerebbe, secondo la Corte, un risultato non coerente con la ratio della disposizione.

Il principio della Cassazione

La massima dell'ordinanza n. 10534 del 2026 afferma che:

“In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all'articolo 1125 del codice civile”.

La Corte precisa che l'art. 1125 c.c. costituisce, in questo caso, una particolare declinazione del principio stabilito dall'art. 1123 c.c., mentre non trova applicazione il criterio derogatorio previsto dall'art. 1126 c.c. La ragione risiede nel fatto che quest'ultima disposizione mira a evitare che i condomini serviti dalla copertura siano gravati in modo iniquo da una spesa che produce, oltre alla funzione di copertura, un particolare vantaggio in favore del condomino che ha l'uso esclusivo del lastrico. Quando, però, il lastrico copre una sola unità immobiliare, tale pluralità di beneficiari non sussiste.

Il criterio di ripartizione: 50% e 50%

La conseguenza pratica della pronuncia è particolarmente significativa. Se una terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo di un condomino costituisce la copertura di una sola unità immobiliare sottostante, le spese di riparazione della struttura comune tra i due piani devono essere ripartite secondo il criterio dell'art. 1125 c.c., quindi in parti eguali tra i proprietari dei due piani.

Non si applica, pertanto, il criterio dell'art. 1126 c.c. che avrebbe determinato una ripartizione pari a un terzo a carico del proprietario della terrazza e due terzi a carico del proprietario dell'immobile sottostante.

La differenza economica è evidente: su una spesa di 6.000 euro, ad esempio, il criterio dell'art. 1126 c.c. comporterebbe, nella situazione descritta, 2.000 euro a carico del titolare della terrazza e 4.000 euro a carico del proprietario dell'unità sottostante; applicando l'art. 1125 c.c., ciascuno sarebbe invece tenuto a sostenere 3.000 euro.

La ratio della decisione: proporzionalità tra utilità e spesa

Il punto centrale dell'ordinanza non è, quindi, soltanto il dato numerico della ripartizione, ma il rapporto tra utilità derivante dalla struttura e partecipazione alla relativa spesa.

L'art. 1126 c.c. presuppone una situazione nella quale la funzione di copertura del lastrico si estende a una pluralità di unità immobiliari. In tale contesto, la spesa viene distribuita tra tutti coloro che traggono utilità dalla copertura, con una quota maggiore a carico del titolare dell'uso esclusivo.

Quando, invece, la copertura interessa una sola unità immobiliare, l'applicazione automatica della regola dei due terzi produrrebbe, secondo la Cassazione, un'alterazione del rapporto tra utilità e spesa: il proprietario dell'unico immobile sottostante sopporterebbe la parte maggiore del costo, pur trovandosi in una relazione diretta e bilaterale con il proprietario della terrazza.

La Corte individua quindi nell'art. 1125 c.c. il criterio più coerente con tale particolare configurazione.

Una precisazione importante: non una generale abolizione dell’art. 1126 c.c.

La pronuncia non significa che l'art. 1126 c.c. non debba più essere applicato alle terrazze a livello o ai lastrici solari di proprietà o uso esclusivo.

La regola generale rimane quella stabilita dal legislatore: quando il lastrico serve da copertura a una pluralità di unità immobiliari, ricorrono i presupposti per l'applicazione del criterio dell'un terzo e dei due terzi.

L'ordinanza n. 10534 del 2026 individua, invece, una specifica situazione nella quale la ratio dell'art. 1126 c.c. viene meno: quella in cui la copertura riguarda una sola unità immobiliare.

Si tratta, dunque, di una delimitazione dell'ambito applicativo dell'art. 1126 c.c., fondata sulla funzione concreta della struttura e sulla particolare configurazione dei rapporti tra i proprietari.

Le conseguenze per il condominio

Il principio assume particolare rilievo pratico nelle controversie relative a infiltrazioni provenienti da terrazze a livello, soprattutto nei condomini minimi.

Prima di procedere alla ripartizione delle spese non è sufficiente verificare che la terrazza sia di proprietà o di uso esclusivo di un condomino. Occorre accertare quali unità immobiliari siano effettivamente coperte dalla terrazza.

La distinzione è essenziale:

• se il lastrico o la terrazza serve da copertura a una pluralità di unità immobiliari, trova applicazione, in linea generale, l'art. 1126 c.c.;

• se la terrazza copre una sola unità immobiliare, secondo Cass. civ., sez. II, ord. 21 aprile 2026, n. 10534, deve applicarsi il criterio dell'art. 1125 c.c.;

• la concreta individuazione delle opere interessate e delle rispettive responsabilità richiede comunque l'accertamento della causa dell'infiltrazione e della funzione svolta dalle diverse componenti della struttura.

La pronuncia introduce così un criterio destinato ad assumere particolare importanza nella gestione delle controversie condominiali aventi ad oggetto infiltrazioni e ripartizione delle spese di manutenzione.

In definitiva

Con l'ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026 la Corte di cassazione ha precisato che il criterio dell'art. 1126 c.c. non può essere applicato prescindendo dalla concreta funzione svolta dal lastrico o dalla terrazza a livello.

Quando la struttura di proprietà o uso esclusivo costituisce la copertura di una sola unità immobiliare, la ratio del criterio dell'un terzo e dei due terzi viene meno e la ripartizione deve avvenire secondo l'art. 1125 c.c., con partecipazione in parti eguali dei proprietari dei due piani.

La decisione valorizza, dunque, la necessità di correlare la ripartizione delle spese alla concreta utilità che ciascun proprietario trae dalla struttura, evitando l'applicazione automatica di un criterio concepito per una diversa configurazione del rapporto condominiale.

Cass. civ., sez. II, ordinanza 21 aprile 2026, n. 10534.